O cap rate, abreviação de capitalization rate (taxa de capitalização), mede o retorno anual de um imóvel em relação ao seu valor. É um dos indicadores centrais pra avaliar investimentos imobiliários diretos e fundos de tijolo, funcionando como um primo do dividend yield aplicado à propriedade em si.
A conta é cap rate = (renda anual de aluguéis ÷ valor do imóvel) × 100, idealmente usando o NOI (a renda operacional líquida) no numerador pra ficar mais preciso. Quanto maior o cap rate, maior o retorno relativo, mas, assim como no dividend yield, um número alto pode refletir mais retorno ou mais risco embutido.
Na análise de FIIs, o cap rate ajuda a comparar imóveis e a julgar se uma aquisição feita pelo fundo foi cara ou barata. A diferença pro dividend yield é o foco: o cap rate olha pra propriedade e sua geração de renda, enquanto o dividend yield olha pro preço da cota negociada em bolsa.
Exemplo ilustrativo: um galpão logístico avaliado em R$ 50 milhões que gera R$ 4 milhões por ano de aluguel tem cap rate de 8% (4 ÷ 50). Os valores são redondos, só pra demonstrar a fórmula, não representam nenhum imóvel real.
Ressalva honesta: cap rate alto não é automaticamente bom. Ele pode sinalizar imóvel em região menos valorizada, contratos frágeis, risco de vacância ou inquilino de menor qualidade. O contexto (localização, tipo de contrato, perfil do locatário) importa tanto quanto o número.